1) Zuständigkeit und Verfahren
(1a) Die Entscheidung über die Zustimmung nach § 36a BauGB überträgt die Gemeindevertretung wie folgt:
- Der Gemeindevorstand entscheidet über Vorhaben geringerer städtebaulicher Bedeutung gemäß Anlage 1.
- In allen übrigen Fällen entscheidet der Bauausschuss der Gemeindevertretung gemäß §62(1) HGO.
- Die Gemeindevertretung kann die Entscheidung im Einzelfall jederzeit an sich ziehen.
(1b) Über alle zustimmungsbedürftigen Bauanträge ist die Gemeindevertretung vom Gemeindevorstand unverzüglich zu unterrichten, spätestens innerhalb von zwei Wochen nach Eingang der Antragsunterlagen bei der Gemeinde.
(1c) Der Gemeindevorstand stellt die fristgerechte Entscheidung innerhalb der gesetzlichen Frist sicher.
Die Gemeindevertretung beschließt folgende Vorgaben 2), 3) und 4) für derartige Beschlüsse des Gemeindevorstandes und des Bauausschusses:
2) Städtebauliche Leitlinien
(2a) Vorgaben für die Entscheidungen sind die in Anlage 2 niedergelegten städtebaulichen Leitlinien. Sie sind Orientierungs- und Abwägungsmaßstab bis zum Beschluss eines förmlichen städtebaulichen Entwicklungskonzepts durch die Gemeindevertretung.
(2b) Die Schaffung von Wohnraum ist im Sinne der Zielsetzung des Gesetzgebers ein wesentliches positives Abwägungskriterium. Sie begründet jedoch für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung.
(2c) Die Entscheidung erfolgt aufgrund einer nachvollziehbaren Gesamtwürdigung aller berührten öffentlichen und privaten Belange. Eine schematische Anwendung einzelner Kriterien findet nicht statt.
(2d) Beschließt die Gemeindevertretung ein städtebauliches Entwicklungskonzept, tritt dieses an die Stelle der Leitlinien nach Anlage 2.
3) Vorhaben im Außenbereich
(3a) Die Gemeinde verweigert ihre Zustimmung nach § 36a BauGB zu Vorhaben im Außenbereich, also außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und außerhalb von Gebieten mit Bebauungsplan.
(3b) Eine Zustimmung kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn das Vorhaben
- in unmittelbarem räumlichen und funktionalem Zusammenhang mit bestehenden Siedlungsbereichen steht und
- den Zielen der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde nachweislich entspricht und
- keine Präzedenzwirkung für weitere Vorhaben im Außenbereich entfaltet.
Die Darlegungslast für das Vorliegen der Voraussetzungen trägt der Vorhabenträger.
(3c) Die Zustimmung zu Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB wird nicht erteilt, es sei denn, es handelt sich um privilegierte Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB, die mit den Zielen der Gemeinde vereinbar sind.
4) Beteiligung der Öffentlichkeit
(4a) Bei zustimmungsbedürftigen Bauanträgen nach § 36a BauGB ist vom Gemeindevorstand zu prüfen, ob ein besonderes öffentliches Interesse an dem Vorhaben besteht.
Der Bauausschuss kann bei Vorhaben von nicht geringerer städtebaulicher Bedeutung abweichend vom Gemeindevorstand ein besonderes öffentliches Interesse feststellen.
Die Gemeindevertretung kann die Entscheidung an sich ziehen.
(4b) Ein besonderes öffentliches Interesse liegt insbesondere vor, wenn die in Anlage 3 genannten Kriterien erfüllt sind.
(4c) Bei Vorliegen eines besonderen öffentlichen Interesses ist der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
(4d) Die Beteiligung erfolgt durch öffentliche Bekanntmachung des Vorhabens über die üblichen Wege der Gemeinde. Stellungnahmen können innerhalb eines Monats nach Bekanntmachung abgegeben werden und zwar schriftlich oder per Email an die Gemeinde.
(4e) Der Gemeindevorstand stellt sicher, dass bei der Bekanntmachung ausreichende Informationen über das Vorhaben zur Verfügung gestellt werden, um eine sachgerechte Stellungnahme zu ermöglichen.
(4f) Die eingegangenen Stellungnahmen sind in die Abwägung einzubeziehen und ihr Inhalt ist bei der Entscheidung über die Zustimmung zu würdigen.
(4g) Näheres regelt eine gesonderte Satzung.
Anlagen
Anlage 1 – Vorhaben geringerer städtebaulicher Bedeutung
Ein Vorhaben ist von geringerer städtebaulicher Bedeutung, wenn:
1. es der Gebäudeklasse 1 oder 2 zuzuordnen ist und nicht überwiegend gewerblichen Zwecken dient;
2. es der Gebäudeklasse 3 oder 4 zuzuordnen ist und
- keine überwiegend gewerbliche Nutzung aufweist und
- keine erheblichen kommunalen Folgelasten erwarten lässt und
- keine besondere städtebauliche Prägewirkung entfaltet und
- keine wesentlichen Präzedenz- oder Steuerungswirkungen erwarten lässt.
Ein Vorhaben ist nicht von geringerer Bedeutung, wenn ein besonderes öffentliches Interesse gemäß Anlage 3 vorliegt.
Anlage 2 – Städtebauliche Leitlinien
I. Positiv zu berücksichtigende Gesichtspunkte
Ein Vorhaben wirkt im Rahmen der Abwägung unterstützend, wenn es insbesondere:
1. zur Schaffung von Wohnraum beiträgt,
2. die Innenentwicklung stärkt und Ressourcen schont,
3. Klimaresilienz, Wasserhaushalt und Grünstrukturen fördert,
4. eine ausgewogene Nutzungsstruktur unterstützt,
5. alltagsnahe Erreichbarkeit und kurze Wege ermöglicht,
6. Ortsbild und Baukultur positiv weiterentwickelt.
II. Negativ zu berücksichtigende Gesichtspunkte
Ein Vorhaben wirkt im Rahmen der Abwägung hemmend, wenn es insbesondere:
1. nachbarschaftliche Belange erheblich beeinträchtigt,
2. Klimaresilienz oder Wasserhaushalt verschlechtert,
3. Grünstrukturen ohne angemessenen Ausgleich mindert.
Fehlende oder nur gering ausgeprägte Merkmale wirken neutral.
Anlage 3 – Kriterien für besonderes öffentliches Interesse
Ein besonderes öffentliches Interesse kann insbesondere vorliegen, wenn:
1. das Vorhaben das Ortsbild oder den öffentlichen Raum prägt,
2. wesentliche Verkehrs- oder Wegebeziehungen betroffen sind,
3. sozialräumliche oder ökologische Belange von gemeinschaftlicher Bedeutung berührt werden,
4. konkrete Anhaltspunkte für eine öffentliche Kontroverse bestehen.
Begründung:
Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 („Bau-Turbo“) hat der Gesetzgeber das Baurecht in Teilen neu geordnet und die Zustimmung der Gemeinde zur Voraussetzung für die Genehmigung von Bauanträgen gemacht. § 36a BauGB sieht vor, dass die Gemeinde bei dieser Entscheidung ihre Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zugrunde legt. Sie kann der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Verweigert sie nicht innerhalb von drei (bzw. bei Einbeziehung der Öffentlichkeit vier) Monaten ihre Zustimmung, gilt diese als erteilt.
Um dieses Gesetz umsetzen zu können, ist die Gemeindevertretung aufgefordert, über drei Sachverhalte zu befinden:
* ihre Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung der Gemeinde,
* die Umstände, unter denen der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wird, sowie
* das Verfahren, in dem „die Gemeinde“ über ihre Zustimmung entscheidet.
Hierzu werden im vorliegenden Antrag Regelungen vorgeschlagen. Dabei soll dem Ziel der neu geschaffenen gesetzlichen Möglichkeiten zur Unterstützung Bauwilliger bei der Schaffung von Wohnraum, Rechnung getragen werden.
Die Ausgestaltung der vorgeschlagenen Regelung beruht auf einer Abwägung zwischen mehreren Anforderungen: Zunächst dem Primat der Entscheidung der Gemeindevertretung als oberstem Organ der Gemeinde einerseits und der Durchführbarkeit innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Zeitrahmens andererseits. Zudem aber auch, in diesem Prozess den Anspruch der Bürger zu berücksichtigen, in Fällen von öffentlichem Interesse zu den geplanten baulichen Veränderungen ihres Umfeldes Stellung zu nehmen, wiederum ohne die Ordnung des Verfahrens innerhalb dieses Zeitrahmens zu gefährden. Der Antrag ist deshalb so aufgebaut, dass die politische Steuerung bei der Gemeindevertretung verbleibt, zugleich aber fristgerechte Entscheidungen durch Delegation an den Gemeindevorstand oder den Bauausschuss in der Mehrzahl der Fälle vereinfacht werden. Vom Gemeindevorstand ist zu einem frühen Zeitpunkt im Verfahren eine aktive Information der Öffentlichkeit zu veranlassen, wenn ein Interesse der Öffentlichkeit erwartet wird.
Hieraus folgt zunächst Ziffer 1) des Antrags. Die umgehende Unterrichtung der Gemeindevertretung über eingehende zustimmungsbedürftige Bauanträge stellt sicher, dass die Gemeindevertretung ihre Steuerungs- und Kontrollfunktion tatsächlich ausüben kann und nicht erst zu einem Zeitpunkt befasst wird, zu dem der rechtliche oder zeitliche Spielraum bereits weitgehend ausgeschöpft ist.
Ziffer (1a) mit Verweis auf Anhang 1 konkretisiert die Zuständigkeitsordnung. Fälle geringerer Bedeutung werden dem Gemeindevorstand zur Entscheidung übertragen, um fristgerechte Bearbeitung zu ermöglichen. Fälle mit größerer Tragweite verbleiben regelmäßig zur Entscheidung im Bauausschuss.
Wir gehen dabei davon aus, dass der Bauausschuss bei Bedarf häufiger tagt.
Die Regeln zur Unterscheidung der Fallgruppen sind im Anhang 1 niedergelegt. Das Recht der Gemeindevertretung, Entscheidungen jederzeit an sich zu ziehen, wahrt die Letztverantwortung des obersten Organs.
Ziffer 3) stellt einen Grundsatz für Vorhaben im Außenbereich fest, also außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und außerhalb beplanter Gebiete. Auch wenn über die weitere Entwicklung der Gemeinde und ihren Flächenbedarf in der Zukunft Dissens bestehen kann, ist sich die Gemeindevertretung einig, dass eine ungeordnete Zersiedlung im Außenbereich nicht erwünscht ist.
Ziffer 2) mit Verweis auf Anhang 2 greift das Erfordernis auf, dass die Gemeinde ihre Vorstellungen von ihrer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung dokumentiert und anwendbar macht. Dies ist Voraussetzung für rechtssichere Entscheidungen. Ohne solche dokumentierten Maßstäbe ist weder eine konsistente, willkürfreie Einzelfallentscheidung noch eine belastbare Delegation von Zuständigkeiten möglich.
Derzeit liegt kein von der Gemeindevertretung beschlossenes städtebauliches Konzept für Seeheim-Jugenheim vor. Da die Entwicklung eines solchen Konzeptes längere Zeit in Anspruch nehmen kann und bereits heute „Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung“ benötigt werden, wird im Antrag die im Anhang 2 beigefügte Liste von Kriterien vorgeschlagen. Diese vorläufigen Kriterien sollen zur Beurteilung von Bauanträgen im Einzelfall genutzt werden, um zu Entscheidungen zu gelangen, die mit städtebaulichen Grundsätzen der Gemeindevertretung vereinbar sind, solange noch kein städtebauliches Konzept von der Gemeindevertretung verabschiedet worden ist.
Ziffer 4) mit Verweis auf Anhang 3 regelt die im Gesetz vorgesehene Möglichkeit, der Öffentlichkeit vor der Entscheidung der Gemeinde Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Hierfür wird eine frühzeitige Prüfung durch den Gemeindevorstand dahingehend vorgesehen, ob ein besonderes öffentliches Interesse für ein Vorhaben zu erwarten ist. In diesem Fall, oder wenn von Seiten der Gemeindevertretung bzw. des Bauausschusses eine solche Erwartung festgestellt wird, wird der Gemeindevorstand beauftragt mit der Bekanntmachung des Vorhabens und der Möglichkeit zur Stellungnahme innerhalb eines Monats. Damit wird sichergestellt, dass die interessierten Bürger in diesen Fällen frühzeitig Raum zur Diskussion des Vorhabens und zur Formulierung ihrer Stellungnahmen erhalten, bevor die Entscheidung über die Zustimmung zum Antrag durch die Gemeinde getroffen wird. Zugleich soll so gewährleistet werden, dass auch für die jeweils zuständigen Institutionen der Gemeinde ausreichend Zeit für eine gründliche Abwägung und Beschlussfassung verbleibt.
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